近日，财政部、国家税务总局发布《关于残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[121号，以下简称《通知》）。为使各地准确把握政策内涵，减少政策执行偏差，《通知》有关政策解读如下：

    1、 关于残疾人就业单位城市土地使用税问题的思考

    为了促进残疾人就业，

    国家税务总局在《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地税字[15号）中明确民政部门组织安置残疾人的福利工厂用地占一定比例的，省级税务机关可以免征城市土地使用税。但是，随着政府职能的转变和政企分开，民政部门不再直接设立福利工厂。同时,随着福利事业的社会化,，

    残疾人就业单位逐步扩大到经济社会的各个领域，一些企业事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。

    为了继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，应对残疾人就业单位的城市土地使用税政策进行重新界定。因此，参照现行营业税、企业所得税、增值税等税收优惠政策，结合城市土地使用税的特点，确定减免税条件为：一个纳税年度内，

    残疾人月平均就业人数占本单位在岗职工总数的25%以上（含25%），实际残疾人人数在10人以上（含10人）。考虑到福利工厂免征城市土地使用税是由授权省（区）确定的，以保持政策与管理之间的适当联系，通知还规定，具体减免税比例和管理办法仍由各地确定。

    2、 关于出租房地产免征房地产税问题

    现行房地产税收政策规定，房地产租金按租金收入计税。在实际的房地产租赁中，一些出租人往往给予一定时间的免租金优惠，以吸引承租人。如何在房地产免租期内开征物业税，各地也不一致。在一些地方，税收是根据实际租金收入征收的。在免租期内，纳税人以零租金申报其房地产，以此计算的应纳税额为零，

    造成了税收流失。还有一些地方采取了核定租金收入的办法，但按照征管法规定，核定收入的前提是申报收入偏低，而免租期间出租人又确无租金收入，核定征税的前提也不成立。尽管免收租金期间没有租金收入，

    但该房产用于出租，

    如果该房屋为商业用途，则应缴纳房产税。

    为堵塞租赁物业免租期物业税征收漏洞，规范实施，本通知明确租赁物业免租期的计税依据为物业原值。

    3、 关于将地价计入房产原值征收房产税问题

    根据现行房地产税收政策，房地产税以房地产原值为基础，房地产原值按照国家会计制度的规定计算。

    20世纪90年代实行土地有偿使用后，会计系统明确需要计算土地价值：如果你购买土地建造房屋，你需要将相关土地价格结转为固定资产；直接购买房地产的，按照购买价款计入固定资产。因此，一般来说，房屋原价包括地价。年开始实施的《企业会计准则》规定，企业可以对土地进行单独核算。因此，土地价格不再包含在房地产原值中，

    这使得采用不同会计制度的企业将地价计入房地产原值，其他因会计处理不同而不需要计入，导致纳税人税负不公平。更严重的是，近年来，为了少交房地产税，房地产原值中包含的地价被剥离。为了维护税收公平，堵塞税收漏洞，有必要澄清这一问题。

    土地与房屋相伴，房屋按土地建造，土地与房屋密不可分。

    根据《物权法》和《城市房地产管理法》规定的房地产一致性原则，房地产土地价值计入房地产原值，征收房地产税。这不仅在一定程度上增加了土地使用成本，有利于促进土地的节约集约利用，也符合下一步房地产税制改革的方向。由于现行房地产税以房地产原值为基础，为了保持房地产与土地价值计量口径的一致性，房地产原值中包含的土地也应为原值。

    因此，规定计入房地产原值的地价是指取得土地使用权所支付的价款和开发土地所发生的费用。考虑到地价计入房地产原价后，部分单位，

    如仓储物流企业，由于生产经营的特殊性，占地面积可能较大，税负可能大幅增加，我们需要考虑这些小型土地房屋的情况，允许它们只将部分土地的地价计入房地产的原值中进行征税。关于地球上小房子的定义标准，

    经实地调查，部分企业参照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔24〕号），最终确定宗地容积率为0。

    5（工业用地的最低容积率）作为定义地球上小型房屋的标准。如果该地块的容积率低于0.5，则属于地球上的小房子。只有部分土地的地价才能计入房产原值，且计入的土地面积按应税房产建筑面积的两倍计算。

    有两个概念：地块和地积比率。

    宗地是由土地所有权边界线围成的一块土地。它是土地登记和地籍调查的基本单位。通常，一块土地是一个所有权单位。

    容积率是指土地上建筑物（不包括地下建筑物）的总建筑面积与土地面积之比，是土地利用强度的指标。

    例如，一家工厂有一块面积为0平方米的土地，平均地价为每平方米10000元。这片土地上的房子建筑面积是平方米。通过计算可知，该地块的容积率为0.4。因此

    计入房地产原值的地价=应税房地产建筑面积×次；2次&次；土地单价=M2&次；2次&次；10000元/平方米=0万元。

    另一个例子是，一家企业以1万元购买了一个建筑面积为平方米的房地产，其中土地面积为平方米，地价为1万元。经计算，该地块的容积率为5。因此，在计算和征收房地产税时，应将10000元的总地价计入房地产原值。

    关于这项规定，还有几个问题需要解释：

    第一

    与财税[152]号文第1条规定的关系。第1号文件第1条。

    第一百五十二条规定，按照房产原值征税的房产，无论是否在会计账簿的固定资产账户中入账，均应按照房产原价计算和支付。然而，目前尚不清楚土地价格是否应计入房地产原值以及如何计入。因此,通知明确,，

    这是第152号文件第1条的补充规定。

    第二，如何处理划拨土地。目前

    部分企业（主要是老国有企业）的土地仍由国家划拨，取得土地时未支付成本。近年来，随着国有企业改制，部分划拨土地的价值已采用国家授权经营和定价股的方式进行评估，但该评估价值不属于取得土地使用权所支付的价格，不需要计入房地产原值。

    第三，将土地价格纳入房地产原值与征收城市土地使用税的关系。对此，我们与国务院有关立法部门进行了沟通。

    他们认为，房地产税与城市土地使用税在调节目的和税收属性上是不同的。将地价计入房地产原值与征收城市土地使用税之间不存在矛盾。